买房攻略

买房常识

相比国人对买房的狂热,巴西人对房子的态度能算得上冷漠了。当地房产中介也丝毫没有国内中介车水马龙的盛世景象,关于巴西人为啥不爱囤房子,这篇文章就为大家讲讲。

在国内想买房子时,大家往往会先看看正在建房或者马上建房的开发商,在没有合适新房的情况下,再进中介看二手房。同一地段,新房子一般来说比老房子设施好,当然价格也会相应贵。但是在巴西,尤其是巴西的一线城市,新房几乎没有,最贵的房子是n手房。

在圣保罗、里约、巴西利亚等大城市的市区及近郊,新楼盘并不多见,稍微往二线城市过渡,比如马瑙斯、福塔莱萨之类,城市里才逐渐看得到新楼盘的身影。同样是大城市,为什么国内的大城市总能有地方建新房子,而巴西的大城市却建不起来呢?
这与不同国家对不动产产权不同的法律规定有关。巴西的房子是永久产权,一旦买下来就永久成为了土地和房屋的主人,不太会存在公权力规划你的房子,决定你房子命运的情况。再有权,再有钱,也比不上占得早。老房子动不得,平地起高楼建新房呢?对圣保罗、里约这样早已蜚声世界的老牌城市,核心地带哪还存在什么空地建新楼盘。一来二去,想在早已成规模的城市里看到新楼盘就很难了。
全巴西最贵的房子在里约,全里约最贵的房子在leblon海滩边。世界闻名的球星以及巴西的众多政客都在那里置办了房产。当然了,这些房子都是些颇有历史的老家伙了。

说到这里,就要说说巴西的房价。巴西的房价近几年算是比较稳定,这一两年由于经济不景气,甚至在小幅下跌。今年上半年,巴西各大城市平均住宅价格累计下跌了0.23%,南美第一大城市圣保罗更是再度获评全球最冷房市之一。不精确地说,即便在巴西房价最贵的里约,如果把北京的一套房子卖掉,同面积置换的话,能够买到最黄金的位置;如果不特别要求黄金地段,那完全可以在不错的区域置换一套面积更大的房子。
既然房价还没有疯长,为啥巴西人不抓紧买起来呢?
楼主想,如果让国人面对巴西的贷款利率,估计大家的买房热情也会衰减许多。前两天巴西央行调低了巴西的基准利率,降到了8.25%,这已经是去年年底以来连续第8次调低利率,也降至了4年来的最低水平。但即便如此,在全球40个国家和地区中,巴西的实际利率(名义利率减去通胀率)仍然高居前三位。基准率高,这就意味着银行的商业房贷利率也不会很低。遥想去年年底基准利率还高居14.25%,可以想见贷款买房者要承担多么重的房贷。

当然也正是因为贷款负担重,贷款买房在巴西不算流行。2007年以前,巴西市场基本没有任何超过5年的房贷,2008年经济危机,巴西政府推出了“My House My life”计划。在该计划之下,只要申请人有正当职业,就可以由政府进行担保,申请长达30年的房地产贷款。受此影响,此后三年巴西房价迅速提升。即便如此,百分之十几的贷款利率也足够让大部分人吃不消,更多巴西人还是选择经济实力不够的时候租房住,攒够了钱之后全款买房。
全款购置房产的置业习惯,加之巴西人不爱存钱的消费习惯,这就让巴西人的购房周期拖长了许多。没有了那么多购房需求,房地产市场也就没有了推陈出新的动力。最退一万步,即便资金充裕,能够一口气买很多房子,巴西人也不太会这么做,因为在巴西养一套房子太贵了!
巴西的房子每年都要缴纳地产税(IPTU)。按照巴西宪法的规定,市级政府有权要求拥有房产者缴纳地产税,税额由市政府提出,在经过市民听证后由议会讨论通过。这个税额根据每年的经济社会情况调整改变,但无论怎么改,肯定都不会太低,毕竟在地方政府的税收中地产税占据非常大的比重。

地产税是根据房屋价值按比例征收。刚听到这个计算方法时楼主表示理解不能,毕竟国内的房地产市场不要说房价年年不同,赶上政策变动,一天之间都可能变化十几万甚至几十万,这房价怎么算呢?也就要说回上文提到巴西房价之稳了,不要说前后相连的两年之间变化不大,前后几年的变化都很有限。在具体执行过程中,地方政府聘会请专门的第三方公司对不同街区、不同品质的住房进行评估,然后确定征税比例,在此基础上还会根据物价上涨指数进行调整。每隔几年,政府会聘请专业公司重新对不同区域的房产进行再评估,并确定税额。
家住里约leblon的一位小伙伴每年需要缴纳的地产税7000多雷亚尔,折合人民币约一万五。听起来虽然并不是很夸张,但是每年都要交,算算其实并不少。如果不为自住只为了炒房而买房子,那么几年间付出的地产税可能都远超过房价的涨幅,并不划算。
更贵的是物业费。以里约为例,除了在barra新区新建的住宅以小区形式存在外,其他区域大部分住宅楼是一栋楼自成一体,使用一个物业。物业一般会配备多名员工,清洁工、花工、维修工、值班员……其中值班员24小时多人倒班在门厅值班,随时随刻有人在岗。进出宅楼需要刷脸,是本楼住户的值班员会为你开门,有客人来访他先替你询问,有快递信件他会替你保管。此外,住宅楼还会配置一定的休闲娱乐设施,比如游泳池、球场、健身房等等,业主免费使用。

有种住酒店的感觉吧,价格自然也不菲。楼主住的区并不是特别贵的区,房子也不算大,物业费一个月1400雷亚尔,折合人民币3000块左右。住在leblon去的小伙伴物业费更贵,一个月要3000多雷亚尔,折合人民币近7000块。如果房子买了但租不出去(巴西的租房市场远不如国内火爆),想想看一年自己要倒贴好几万的物业费,你心疼不?
巴西的房地产市场一直相对稳定,加之攒够全款买房不容易,养房子又这么贵,对巴西这样的享受型民族来说,自然就很难燃得起炒房的热情。如果你正在思索在巴西投资房产,一定要找个中介给你算算每年的地产税和物业费,觉得自己能承受每年几万块甚至十几万的“持有”成本之后,再下手在巴西买房子吧!